Cuando alquilamos una vivienda, local, estudio, etc. a no ser que se trate de familiares, siempre corremos el riesgo de encontrarnos con gente no paga su renta, o que se va sin pagar. Y es un lío muy grande. Por tanto es momento de comenzar con la reclamación de rentas.
Cuando formalizamos un contrato de arrendamiento, el arrendado acepta la responsabilidad del pago puntual acordado en dicho contrato, con sus respectivas repercusiones en caso de falta de pago.
Si a pesar de haber firmado el contrato pasado el tiempo estipulado el arrendado no paga
En estos casos, la persona afectada tiene varias opciones de actuación:
- Reclamar solo las rentas no pagadas.
- Esta actuación es ideal cuando la persona que estaba alquilada ya ha dejado la vivienda o local pero no ha pagado ni tiene intención de pagar. Dado que en este caso no tendría sentido reclamar el desahucio, solo se reclama que pague lo que debe.
- Reclamar las rentas y el desahucio.
- Reclamando de este modo, a parte de que te pague lo que debe, recuperas tu vivienda o local dado que el /la inquilino/a no paga lo acordado y por tanto pierde el derecho a continuar ocupando ese espacio.
- Reclamar el desahuciosin reclamar las rentas.
- Esta no es la opción más utilizada puesto que normalmente quien pide el desahucio pide que se le pague lo debido. Pero hay veces que es la opción más humana teniendo en cuenta que no todos lo hacen por no pagar. Hay gente que realmente no puede pagarlo, y menos aún el proceso judicial que conlleva.
Plazo para reclamar rentas de alquiler
El plazo para reclamar rentas de alquiler en España depende del tipo de contrato que se haya firmado. Si se trata de un contrato de arrendamiento para vivienda, el plazo para reclamar rentas impagadas es de cinco años a contar desde la fecha en que estas fueron debidas. Si el contrato es de arrendamiento para uso distinto de vivienda, el plazo para reclamar rentas impagadas es de un año.
Es importante tener en cuenta que este plazo de prescripción se interrumpe cada vez que se produce un acto de reclamación por parte del arrendador, como por ejemplo el envío de cartas reclamando el pago de las rentas impagadas. Si el plazo de prescripción ya ha transcurrido, el arrendador perderá el derecho a reclamar el pago de las rentas impagadas.
Meses mínimos de impago para desahucio
Si tu arrendado no te ha pagado y quieres saber cuánto tienes que esperar para proceder con el desahucio, déjame decirte que no hace falta que esperes. Con el impago de 1 sola cuota será suficiente para empezar con el procedimiento.
Pero, antes de comenzar con las demandas y solicitudes de desahucio, primero has de tratar de llegar a un acuerdo amistoso con el arrendado para que pague sus cuotas. Si este se negara, o no fuera capaz de cubrir el gasto/deuda, entonces se puede empezar con el procedimiento de desahucio
Reclamar rentas alquiler
A continuación veremos un poco más a profundidad los diferentes métodos que existen para la reclamación de las rentas por impago mencionados anteriormente.
Reclamación solo rentas impagadas
Como ya hemos mencionado un poco más atrás en el artículo. Esa opción no tiene sentido si el inquilino sigue ocupando la vivienda o local, puesto que lo que nos interesa es que desaloje la vivienda o local lo más pronto posible para dejar de perder ganancias.
Existen 2 opciones por las que el arrendador puede reclamar las rentas:
Juicio verbal (cuando no conoces la nueva vivienda de tu anterior inquilino)
En esta demanda es necesario un abogado y un procurador, indiferentemente de la cantidad a recibir. Es así porque se debe a una deuda que es derivada de alquileres/arrendamientos. Por tanto la ley obliga a la participación de ambos profesionales.
La demanda debes presentarla en el juzgado, has de hacer constar que la vivienda o local alquilado es el último domicilio del inquilino para solicitar que se haga una averiguación domiciliaria.
El arrendado se puede oponer a esta demanda siempre y cuando se encuentre dentro del plazo de 10 días desde la notificación
Pero esto no tiene mucha importancia dado que se oponga o no el inquilino, el juicio se realizara si una de las 2 partes lo solicita. Y como es normal, al llegar al juicio, el juez escuchará los argumentos de cada una de las partes.
Una vez dictada la sentencia se notificará a ambas partes afectadas. Y el propietario podrá presentar una demanda ejecutiva solicitando el embargo del arrendado en caso de que falle a su favor.
Proceso monitorio por impago de alquiler (cuando conoces la nueva vivienda del ex-inquilino)
Para la demanda mediante este proceso no es necesaria la presencia de un abogado o un procurador, independientemente de la cantidad a reclamar.
Si el que era tu inquilino ya no vive en tu propiedad, y además sabes donde se está alojando actualmente, el monitorio es tu mejor opción.
El monitorio es la vía civil de reclamación de cantidades más rápida. Utilizada mayormente para la exigencia del pago de deudas exigibles.
Para empezar con este procedimiento, lo primero que debes hacer es enviar un burofax a la nueva dirección del ex-inquilino solicitando el pago de las rentas no abonadas.
Si no te ha pagado después de haber enviado el burofax, llega el momento de hacer una petición de inicio del proceso monitorio contra el ex-inquilino en cuestión.
Cuando ya se ha presentado la demanda, el arrendado tiene la opción de oponerse. Si no lo hiciera, bastaría con presentar un escrito en el cual se solicita la ejecución de la demanda, sin necesidad de presentar una nueva.
Pero si el inquilino se opusiera a la demanda, el proceso monitorio quedaría cerrado, y pasaría a entrar en acción el juicio verbal.
Una vez acabado el juicio, se notificará la sentencia dictada, y el propietario podrá presentar una demanda ejecutiva solicitando el embargo del arrendado.
Reclamación de rentas impagadas y desahucio del inquilino
Para poder reclamar las rentas impagadas, no se necesitará un abogado o procurador a no ser que la renta supere los 166€ al mes.
Se utilizará el juicio de desahucio para pedir al juez que de por terminado el contrato, que ordene el desalojo de la vivienda o local y que condene al arrendado a pagar lo que debe, ya sean rentas o suministros.
Del mismo modo que con los anteriores casos, una vez acabado el juicio el juez dictará la sentencia y serán notificadas ambas partes del veredicto.
Reclamación del desahucio sin las rentas
Esta opción no suele utilizarse, dado que el propietario que desea que el inquilino que no paga desaloje su propiedad, también quiere que se le pague lo debido.
Pero no quiere decir que no se pueda utilizar. Y de hecho hay veces en las que es mejor. Te pongo un ejemplo:
El inquilino trabaja mucho pero le pagan poco y no tiene la solvencia como para seguir pagándote. Obviamente si no tiene ahora no tendrá de aquí 1 mes o 2 semanas. Por tanto con hacer que desaloje tu propiedad ya es suficiente para esa persona como para que además del poco dinero que tiene, le caiga una deuda más. ¿No crees?
¿Proceso monitorio o Juicio Verbal?
¿Cuál de los dos métodos es más efectivo? Hemos nombrado ambos procedimientos durante este artículo, puesto que son las 2 opciones que como arrendatario tienes para poder hacer la reclamación de las rentas impagadas. Pero has de saber cuándo usarlas y cuándo no.
Por norma general, siempre es mejor acudir al Juicio verbal. A no ser, que sepas a ciencia cierta que el arrendado no se va a oponer a la demanda, en cuyo caso procederías a solicitar el monitorio, ya que es más rápido y más ahorras tiempo con el proceso monitorio que con el Juicio verbal.
Ventajas del juicio verbal
El juicio verbal también tiene sus ventajas, es por eso que se utiliza mayormente, a pesar de la celeridad de ejecución que ofrece el proceso monitorio.
Ventajas:
- Podemos conseguir el pago por los gastos de la tramitación de gastos procesales (condena en costas)
- Se puede ampliar la reclamación a impagos de renta futuros.
- Se evita el archivo del caso por domicilio desconocido
Ventajas del proceso monitorio
Como ya hemos dicho, la única ventaja y más destacable que tiene el hacer una reclamación de rentas por medio del proceso monitorio, es la rapidez de ejecución. Es decir, que es un proceso más rápido que el juicio verbal. Pero, tiene más riesgos, así que asegúrate de tenerlo todo muy calculado si no quieres tener que repetir el proceso varias veces.
Algunas de las ventajas del proceso monitorio son:
- Rapidez: el proceso monitorio es más rápido que un juicio ordinario, ya que se puede obtener una resolución en cuestión de semanas.
- Sencillez: el proceso monitorio es un procedimiento más sencillo que un juicio ordinario, ya que se basa en la presentación de una solicitud por escrito, sin necesidad de un abogado o procurador.
- Menores costes: los costes del proceso monitorio son menores que los de un juicio ordinario, ya que no se requiere la intervención de un abogado ni un procurador.
- Flexibilidad: el proceso monitorio permite al deudor pagar la deuda en el plazo de un mes, evitando así la ejecución de la deuda.
- Eficacia: el proceso monitorio es un procedimiento eficaz para recuperar deudas, ya que se puede embargar los bienes del deudor en caso de que no pague la deuda en el plazo de un mes.
